Após a perda de moradores nas décadas de 1980 e 1990, os distritos do Centro Antigo e do Centro Expandido de São Paulo voltaram a mostrar ganhos populacionais nos anos 2000. É o que diz o artigo “Nexos entre a redistribuição populacional e a produção imobiliária residencial nos distritos do Município de São Paulo”, escrito para o 39º número da Revista Pós, publicação do programa de pós-graduação da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU). O autor, Anderson Kazuo Nakano, baseou-se em sua tese “Elementos demográficos sobre a densidade urbana da produção imobiliária: São Paulo, uma cidade oca?”, defendida em 2015, na Unicamp.

O crescimento deve-se, em parte, ao “boom” imobiliário da segunda metade da década de 2000, que impulsionou a grande quantidade de prédios de apartamentos construídos na região. “O capital imobiliário sempre se interessou [sobretudo] pelos distritos do Centro Expandido, pois neles se localizam os espaços com as melhores provisões de empregos, serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas”, diz Nakano. Por outro lado, nos locais mais afastados e nas periferias, também analisadas pelo pesquisador, não se percebeu o mesmo fenômeno — ainda que, do mesmo modo, a maior parte desses distritos tenha observado ganhos populacionais.

“É importante o crescimento populacional nos distritos centrais de São Paulo porque ele otimiza o uso e o aproveitamento das melhores ofertas existentes na cidade, que não podem ser subutilizadas”, continua Nakano. A conquista é especialmente marcante no Centro Antigo, onde esforços públicos e privados vinham sendo feitos, desde meados da década de 1990, para melhorar suas condições urbanas. O lugar é uma das grandes referências para a cidade. “Os espaços urbanos devem ser vistos como riquezas sociais, resultantes de investimentos enormes realizados durante períodos longos”, Nakano ressalta.

Nexos

No artigo, Nakano procurou articular, em escalas mais amplas, a distribuição espacial da população e a produção de prédios de apartamentos em todos os distritos de São Paulo, cruzando informações relativas a ambos os processos. A estratégia do pesquisador foi construir, para fins metodológicos, a Taxa de Absorção Populacional pela Produção Imobiliária (Tappi), que buscou estimar o quanto do Incremento Populacional (IP) ocorrido em cada distrito em 2000 e 2010 havia sido absorvido pelos empreendimentos lançados entre 1998 e 2008.

Após consulta a dados do IBGE, o pesquisador analisou ganhos e perdas populacionais das regiões em 1991, 2000 e 2010. A cidade foi dividida em quatro: o primeiro grupo, de distritos que perderam moradores tanto na década de 1990 quanto na de 2000 (ou seja, com esvaziamento persistente). O segundo, de distritos que perderam moradores na década de 1990 e passaram a ganhar na década seguinte (indicando inversão demográfica). O terceiro, por sua vez, de distritos que ganharam moradores nos anos 1990 e 2000 (considerado o da “periferização” persistente). E, por último, o grupo de distritos que ganharam moradores na década de 1990 e passaram a perder nos anos posteriores (denominado como o de esvaziamento periférico).

Distribuição dos grupos 1, 2, 3 e 4. No artigo, Nakano atenta-se aos distritos dos grupos 2 e 3, que compõem 77 dos 96 distritos paulistanos. (Créditos: Mariana Gonçalves)

Já o quadro relativo à produção de empreendimentos residenciais verticais entre 1998 e 2008 foi obtido por meio de dados da Empresa Brasileira de Estudos sobre o Patrimônio (Embraesp), disponibilizados pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM). As datas estabelecidas por Nakano tinham um motivo simples: de modo geral, num contexto de aquecimento imobiliário, os apartamentos lançados em 2008 puderam ser entregues até dois anos depois. Analisando os números, ele constatou que, no caso dos distritos do Grupo 2 — que caracteriza a inversão demográfica —, onde houve um aumento de 41,77% no total de domicílios em apartamentos de 2000 a 2010, construíram-se 165.596 novas unidades. Já nos distritos do Grupo 3, onde o aumento de domicílios dessa natureza foi de 33,2%, lançaram-se 78.073.

Empreendimentos feitos de 1998 a 2008. Nota-se que as regiões de inversão demográfica construíram mais que as de "periferização" persistente. (Créditos: Mariana Gonçalves)

A partir de então, para chegar à Taxa de Absorção Populacional pela Produção Imobiliária (Tappi), Nakano calculou os diferenciais entre os Incrementos Populacionais (IP) baseados nos dados censitários e os Incrementos Populacionais Potenciais Promovidos pelos Empreendimentos Imobiliários Residenciais Verticais (IPPPEIRV), medidos a partir do número de moradores que poderiam ocupar os apartamentos lançados. Sua conclusão foi de que, nos casos em que o IPPPEIRV superava o IP, eram grandes as chances de a construção de prédios de apartamentos ter se associado com o aumento de habitantes nas regiões analisadas. Isso foi observado no Grupo 2, cujos distritos, em grande parte, estão nas porções centrais e médias da cidade.

Relações entre a Tappi e os distritos analisados. A taxa é positiva quando IPPEIRV supera IP. (Créditos: Mariana Gonçalves)

A Tappi registrada nas regiões do Grupo 3, de “periferização” persistente, não apresentou os mesmos resultados — isto é: na maioria desses distritos, o lançamento de novos apartamentos não foi suficiente para absorver o IP. Para o pesquisador, é provável que o incremento populacional nessas regiões, localizadas nos anéis intermediários e periféricos de São Paulo, esteja associado a dinâmicas imobiliárias voltadas para as populações de baixa renda, como a de pequenos proprietários de imóveis, de habitações de interesse social, de assentamentos precários e informais, entre outras.

Apesar disso, o artigo aponta para a “verticalização da periferia”: em alguns distritos do Grupo 3 — a exemplo de Campo Grande, Sacomã, Vila Leopoldina e Itaquera, onde a Tappi foi positiva —, a construção de apartamentos para adquirentes de médio poder aquisitivo, ainda que não tenha causado mudanças significativas em relação à população de baixa renda, introduziu novas características nos espaços urbanos, que não têm se restringido mais aos loteamentos populares ocupados por autoconstruções. O texto também menciona outros fatores que possam ter influenciado os resultados do Grupo 3, como a não comercialização dos edifícios construídos, a não ocupação de apartamentos comprados ou as migrações dentro dos próprios distritos — todos fora do âmbito de investigação da pesquisa.

Intercâmbios

Embora baseado em trabalho da Unicamp, o artigo de Nakano chegou à Revista Pós por meio de um chamado da própria publicação, amplamente divulgado no Brasil e em outros países. O pesquisador conta que, na sua criação, a revista foi planejada para divulgar a produção de professores e pesquisadores da FAU-USP. No entanto, a Pós logo buscou expandir seus campos de influência. “Atualmente, os editores da revista estão realizando um importante esforço para torná-la mais visível e com maior impacto no meio acadêmico brasileiro e estrangeiro”, diz.

O editor-chefe da revista, Leandro Medrano, também presidente da Comissão de Pesquisa da FAU, afirma que a Pós “sempre teve ampla participação de pesquisadores externos”. “Existe um consenso entre os principais indexadores de revistas científicas do mundo de que as publicações de perfil endógeno [ou fechadas em si] limitariam a diversidade e a legitimidade dos artigos publicados”, diz ele, endossando a posição da própria FAU. Desde o nº 37, de 2015, a Pós passou a ser bilíngue, com textos em português e em inglês, e sua divulgação em centros de pesquisa do exterior aumentou. Na 39ª edição, a revista conta com um Conselho Editorial Científico de 39 pesquisadores de 34 diferentes universidades (metade delas, do exterior) e reserva 70% de suas publicações a pesquisadores não vinculados à USP.

Com edições quadrimestrais, a Revista Pós publica artigos, depoimentos, projetos comentados, desenhos, fotos artísticas e resenhas, divulgando a produção científica e artística da comunidade acadêmica, bem como de outros profissionais envolvidos com a arquitetura e o urbanismo. Segundo Medrano, a revista tem ainda mais planos para se expandir, e seu número de acessos tem crescido substancialmente. Só no último ano, foram mais de 100 mil.